Рынок перекредитования ипотеки превращается в территорию серьезной конкурентной борьбы

Вы взяли ипотеку в одном банке, а потом вдруг обнаружили, что в другом банке условия кредитования гораздо привлекательней. Что делать? Рефинансировать кредит, то есть переводить его из первого банка во второй. Тем более что сейчас рынок перекредитования ипотеки превращается для банкиров в территорию серьезной конкурентной борьбы. А кредиторы один за другим открывают специальные программы для таких заемщиков.

Ну, зачем же этот день кончается

Согласно подсчетам АИЖК в июне уровень процентных ставок по ипотеке не изменился. Средневзвешенная ставка в рублях, так же как и в мае, пребывала на уровне 12,2%. Точной статистики по июлю пока нет, но, похоже, и в этом месяце средняя ставка оставалась неизменной. Но после того как Сбербанк с 1 августа объявил о повышении процентных ставок по жилищным кредитам, их стали повышать и другие банки.

То есть инициатива Сбербанка как ведущего игрока российского ипотечного рынка дала толчок следующему витку роста ставок. Правда, каждый кредитор придерживается собственной стратегии поведения на рынке.

Поэтому виток роста цен будет отыгрываться рынком не оперативно, а на протяжении двух-трех месяцев.

А в целом прогнозы на осень для заемщиков ипотеки далеки от благоприятных. «Принимая во внимание нестабильность на финансовых рынках и рост стоимости розничного фондирования, мы видим риски дальнейшего роста ставок по ипотечным кредитам», – говорят эксперты АИЖК.

То есть у происходящего роста ставок есть объективные причины. И следует ожидать, что до конца года ипотечные ставки на 0,5%-1% повысят почти все игроки данного рынка. Разве что пока часть банков с этим не спешит.

Таким образом, ближайшие два-три месяца для ряда категорий заемщиков будет сохраняться шанс успеть «сесть в последний вагон». Для потенциальных заемщиков этот шанс очевиден – им элементарно следует поторопиться с получением ипотеки.

Но извлечь выгоду из нынешних относительно низких цен могут и уже выплачивающие ипотеку заемщики. Если поспешат рефинансировать займ.

Скорый поезд набирает ход

Пик обращений желающих рефинансировать ипотеку клиентов пришелся на 2010 год, но в наш банк до сих пор ежедневно поступают запросы клиентов о подобной услуге. Эксперты объясняют существующий спрос тем, что достаточно много заемщиков получили кредиты по «кризисным» условиями, то есть с высокими процентными ставками. Но на сегодня условия существенно улучшились, кроме того, многие заемщики перед кризисом выбирали кредиты в одной из валют, а не в рублях.

Уточним, в настоящее время в рублях выдается 99% ипотечных кредитов, тогда как в августе 2008 года этот показатель составлял в среднем по России 75%, а в Москве и Петербурге и того меньше – порядка 50%.

Конечно, часть граждан, бравших займы не в рублях, позже перекредитовалась, но часть не посчитала это нужным. То есть среди выплачивающих ипотеку россиян доля тех, кто некогда брал ее в долларах или евро, еще существенна.

При этом в «спокойные» экономические периоды заемщику из-за относительно низкой процентной ставки выгодней выплачивать именно взятую в валюте ипотеку. Но сейчас растет угроза новой кризисной волны и заемщики «нерублевых» кредитов чувствуют все больший дискомфорт.

Кроме того, пока что средняя процентная ставка в РФ находится на уровне ниже, чем в 2009-2010 годах. Напомним, летом 2009 года она составляла 14,6%, летом 2010 – уже 13,5%. А сегодня – 12,2%. Но общий тренд обещает вскоре нивелировать это преимущество. Проще говоря, для части заемщиков текущая пара месяцев может стать последним периодом, когда такой банковской услугой, как рефинансирование, еще не поздно воспользоваться с выгодой.

Рефинансировать кредит имеет смысл в случае, если предлагаемая в рамках рефинансирования процентная ставка на 2% ниже ставки первоначального кредита. И такие варианты на ипотечном рынке пока еще можно найти. При этом другие участники рынка считают целесообразным рефинансирование и при разнице ставок в 1%.

И хотя нам прошлого немного жаль

Впрочем, участники рынка называют и другие причины, делающие перекредитование актуальным сегодня. Ряд заемщиков традиционно переоценивает свои силы. Если средств не хватает, можно рефинансировать кредит на более длительный срок.

И, кстати, именно для спасения оказавшихся неспособными платить по долгам заемщиков в декабре 2008 года и было создано Агентство о реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое с честью справилось с данной задачей.

То есть поводом для рефинансирования может служить и страх в свете усиливающихся кризисных угроз лишиться работы.

Но есть и другие причины. Например, в настоящее время многие банки реализуют агрессивные клиентские программы. Например, это программы с внушительными скидками (до 1,5%) для покупателей квартир в конкретном строящемся объекте или для пользователей зарплатных карт, которые обслуживают этот банк. То есть уже выплачивающие кредит заемщики оказываются в ситуации, когда подпадают под дополнительную льготу. И от такого бонуса было бы нелепо отказываться.

Следующей причиной перекредитоваться может послужить необходимость сменить объект, находящийся в залоге у банка. Например, взяв ипотеку, вы оставили в залог свою старую квартиру, а теперь решили ее продать. А вместо нее предоставить в залог новое жилье. И на рынке уже присутствуют ориентированные именно на решение таких задач программы. На текущий момент мы готовы предложить альтернативную программу – не прямого рефинансирования, а рефинансирования через залог не обремененной недвижимости.

И наконец, часть заемщиков остается недовольна уровнем обслуживания.

Может, мы обидели кого-то зря

Заметив интерес клиентов, пытаются успеть «занять место в последнем вагоне» и кредиторы. Так, почти все банки стали гораздо дружелюбнее относиться к собственным клиентам, изучающим возможность перекредитоваться. Как минимум сняли комиссии за досрочное погашение кредита.

А часть банков не против и подзаработать на переходе заемщиков от одного банка к другому. Например, как сообщила директор Департамента розничных банковских продуктов Связь-Банка Мария Зенина, до последнего времени банк производил рефинансирование только собственных ипотечных продуктов. Но сейчас в ее компании оформляются первые сделки по рефинансированию кредитов, выданных другими банками.

Правда, по условиям программы Связь-Банка требуется «добро» первичного кредитора. А это, как уточняет Андрей Мальцев, несет довольно большие риски для банка, являющегося основным кредитором, и далеко не каждый кредитор готов давать такое согласие.

Проще говоря, для любого банка досрочное погашение кредита (чем, по сути, и является смена заемщиком кредитора) – это упущенная выгода.

Впрочем, не все игроки ипотечного рынка столь лояльны к коллегам и готовы ожидать разрешения. Согласие кредитора желательно, но необязательно. Как правило, банки не дают согласия на рефинансирование ипотеки и программа перекредитования учитывает сложившуюся на рынке практику.

Разрешения от прежнего кредитора мы не требуем, мы просто погашаем кредит заемщика у старого кредитора и выдаем новый кредит в нашем банке.

Каждому, каждому в лучшее верится

Между тем стоит отметить, что смена кредитора – это для заемщика достаточно ответственный шаг.

Прежде всего, сама процедура не бесплатна. В первую очередь это издержки, связанные с перечислением средств в другой банк (ориентировочно в сумме до 2500 рублей), а также траты на перестрахование – зачастую, в той же страховой компании, которая страховала заемщика при заключении первой сделки (ориентировочно сумма составляет около 10 тыс. руб.).


Другие представители рынка для упрощения подсчетов предлагают заемщику ориентироваться на собственный опыт. Клиента ждут практически такие же расходы, как и при получении кредита.

Во-вторых, операция по перекредитованию не обходится без дополнительного сбора документов. Документы, необходимые для одобрения кредита, – это справки о характере погашения кредита, о наличии/отсутствии других кредитов у прежнего кредитора и об остатке ипотечного кредита. Согласно оценкам изготовление справок обычно занимает 5-7 дней.

Данные предоставлены: Бюллетель Недвижимости