ИПОТЕКА В РОССИИ - ТЕКУЩЕЕ СОСТОЯНИЕ

Ипотека 2011 - правила игры меняются

 
Российская ипотека в 2011 году демонстрирует новый виток развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заемщикам, которые некоторые склонны называть «возвратом к докризисным условиям», уже достаточно долгое время сохраняет жестко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом.
 

Интеграция рынка заметна невооруженным взглядом: сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риэлтеров с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов.  

Партнерские компании используются банками не только как дополнительные точки привлечения клиентов, но и площадки для проведения рекламных акций в виде бесплатных семинаров и консультаций по ипотеке. На таких встречах профессиональные консультанты помогут подобрать и наиболее выгодную ипотечную программу и объект недвижимости для приобретения, рассчитают размер будущего ипотечного кредита, а также предоставят всю необходимую информацию о приобретении в кредит коммерческой недвижимости.

В то же время интеграция выгодна не только игрокам рынка, но и потребителю, который получает возможность оформить сделку быстрее и на льготных условиях, экономя время и деньги. В рамках партнерских программ с застройщиками кредиты на приобретение жилья предоставляются по более низким ставкам, с более низким первоначальным взносом, с пониженной комиссией за выдачу кредита или совсем без комиссии.


Унификация в ипотеке не первый год служит предметом обсуждения, но сегодня рынок в своем быстром развитии посылает все более громкие сигналы о необходимости внедрения общих для всех стандартов. В первую очередь это касается единой формы для описания основных условий кредитования (кредитный паспорт), заявки на кредит и закладной.

По мнению Олега Иванова, вице-президента Ассоциации региональных банков России (АРБР), закон о потребительском кредите должен заложить механизм систематического контроля за условиями кредитных соглашений. Именно для этой цели в законе необходимо сформулировать понятие «общих условий (правил) потребительского кредита». Это - та часть условий кредитного договора, которая разработана банком и предлагается без изменений неограниченному кругу заемщиков. Проще говоря - это ядро конкретного кредитного продукта.

Специализированный орган исполнительной власти должен получить право контролировать содержание этих условий на предмет соответствия закону и соблюдения прав потребителей, а также право издавать руководства, в которых более подробно будет раскрывать, какие условия договоров являются справедливыми, а какие нет, считает Олег Иванов. Для этого в законодательстве развитых государств более ста лет используется правовой институт общих условий сделок, содержание которых подлежит контролю фактически в режиме «он-лайн». Прежде чем предлагать новый финансовый продукт рынку банк может согласовать те или иные положения, которые впоследствии станут условиями массовых договоров, с соответствующим регулятором.

Сейчас в банковском сообществе активно обсуждается перспектива создания кредитного паспорта - единого шаблона условий кредитования, чтобы заемщику было проще сравнивать предложения разных банков. Кроме того, кредитный паспорт облегчил бы для заемщика расшифровку данных о полной стоимости кредита, которые, несмотря на все старания Центрального банка РФ и Роспотребнадзора все еще нередко выглядят для заемщика «филькиной грамотой».


«Важный правовой институт, который остро необходим российскому законодательству о потребительском кредитовании, - паспорт кредита, - отмечает Олег Иванов. - Такое понятие существует в Директиве ЕС 2008 года о потребительском кредитовании, которая имплементирована на всей территории ЕС с 1 июля 2010 года. Паспорт кредита - стандартизованная таблица, в которой собрана вся информация о стоимости кредита и его ключевых условиях. С 1 июля 2010 на всей территории ЕС банки предоставляют потребителям информацию, независимо от сложности договора, в одной и той же стандартной табличной форме, которая предписана законом, т.е. не потребитель «вылавливает» в многостраничном тексте сутевые моменты, за него это делает сам банк».


«Кредитный договор - штука, во-первых, весьма объемная, во-вторых, мудреная, а посему его мало кто из заемщиков внимательно читает, - отмечает Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров. - Отсюда и последующие недоразумения: этого мне не сказали, об этом не предупредили и т.д. Во избежание подобных эксцессов и было внесено предложение позаимствовать опыт развитых стран и ввести в оборот некий унифицированный документ, в котором будут описываться наиболее важные для заемщика параметры кредитного продукта. Кто эту идею должен продвигать? Я бы рекомендовал присмотреться к ней господину Онищенко, возглавляющему Роспотребнадзор. В развитых странах надзорные органы добиваются от банков только одного - прозрачности предлагаемых ими условий. А это и есть паспорт кредита».


Если отсутствие единого подхода к описанию условий кредита осложняет жизнь заемщикам, то разнобой в параметрах кредитов мешает банкам проводить секьюритизацию для фондирования ипотеки. «Из-за наличия или отсутствия определенных положений в стандартной документации и форме закладной, а также недочетов в формулировках данной документации, может возникнуть целый ряд сложностей в связи с продажей кредитного портфеля и его дальнейшим обслуживанием, - поясняет Владимир Драгунов, партнер компании «Baker & McKenzie». - Также могут возникнуть вопросы со стороны рейтинговых агентств, что в конечном итоге может негативно сказаться на рейтинге выпускаемых ипотечных бумаг или даже сделать такой выпуск невозможным. Определенные сложности для осуществления сделки может представлять ряд моментов.

 

В частности, наличие положений, ограничивающих уступку прав банка по кредитному договору третьему лицу, а также положений, закрепляющих обязательство банка по уведомлению  заемщика об уступке или смене владельца закладной, может затруднить передачу прав требования ипотечному агенту (или иной специализированной организации) или повлечь дополнительные расходы для банка при осуществлении сделки (на уведомление заемщиков по почте, телефону или иным способом). Порядок исполнения обязательств по кредиту, установленный в документации банка, часто не соответствует существующим требованиям закона.

 

Отсутствие положений, предусматривающих согласие заемщика на раскрытие персональной информации о заемщике новому владельцу закладной и иным третьим лицам при определенных обстоятельствах, может повлечь нарушение требований Федерального закона "О персональных данных" от 27.07.2006 №152-ФЗ, а также законодательства о защите банковской тайны при осуществлении уступки прав требования. Отсутствие положений, предусматривающих безакцептное списание денежных средств со счета заемщика в пользу третьих лиц может стать препятствием для передачи прав требования банка третьему лицу. Отсутствие в документации запрета на зачет встречных требований может оказать негативное влияние на потоки платежей по закладным (например, заемщик может заявить о зачете своих требований к банку по своему депозиту).

 

В брокерской среде актуален вопрос о стандартной форме досье клиента с тем, чтобы оно подходило для использования в любом банке, но пока банки не договорятся между собой, о полноценном решении этого вопроса говорить не приходится. Унификация процедуры приема и рассмотрения клиентских заявок от риэлторов может в значительной мере поднять продажи ипотечных кредитов, полагает Владимир Лопатин. Он считает, что надо переместить место ипотечного действа туда, где ему положено быть, - поближе к товару, к жилью. «Ипотеку у нас почему-то продают в банковских офисах, в отличие, например, от автокредитов и кредитов на прочие покупки, - отмечает Владимир Лопатин. - Отсюда и результат: у нас почти каждый второй автомобиль реализуется в кредит, а квартиры - только каждая шестая. Поэтому необходимо не столько движение риэлторов к ипотеке (обучение, сертификация и т.п.) - всех в ипотечных брокеров не переквалифицируешь, сколько наоборот, движение ипотеки навстречу риэлтору».


Одним из шагов к унификации на ипотечном рынке можно считать законопроект "О внесении изменений в Федеральный закон "О банках и банковской деятельности" и статью 10 Закона РФ "О защите прав потребителей". Этот законопроект 19 апреля направил на рассмотрение Госдумы РФ Анатолий Аксаков, президент Ассоциации региональных банков России (АРБР). «Законопроект направлен на повышение информированности заемщиков по поводу условий кредитного договора и сопутствующих выплат по кредиту, - отмечает Анатолий Аксаков. - Его принятие позволит существенно уменьшить количество случаев, когда граждане попадают в неприятные и сложные ситуации из-за того, что не смогли сразу разобраться в условиях кредитного договора или не смогли точно оценить объемы предстоящих платежей по кредиту».


Законопроект вводит в банковскую практику такие термины как общая плата за кредит и эффективная годовая процентная ставка. Эти понятия в России лишены четкого законодательного определения и адекватной терминологической базы. Это служит причиной постоянных конфликтов, которые возникают между кредитными организациями и их клиентами относительно условий кредитного договора, определяющих стоимость кредита. В предложенном законопроекте содержатся согласованные между собой определения полной стоимости кредита, эффективной процентной ставки, которые полностью соответствуют международным подходам, изложенным, в частности, в Директиве ЕС 2008/48 о потребительском кредитовании.


Чтобы повысить привлекательность своих ипотечных программ банки снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты на получение кредита, увеличивают суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредита. В банках, наконец-то, начали осознавать абсурдность требования к наемным работникам из числа «зарплатных» клиентов по предоставлению справки о зарплате по основному месту работу.


Первоначальный взнос практически у всех банков опустился до 20% от стоимости приобретаемого жилья. Можно встретить и более низкий первоначальный взнос без предъявления каких бы то ни было дополнительных условий заемщику.


Борьба за клиента на ипотечном рынке ведется как ценовыми, так и неценовыми методами. Одним из важных инструментов по привлечению клиентов стали ипотечные центры. В таком центре можно в комфортной обстановке получить развернутую консультацию по вопросам, связанным с приобретением жилья в кредит, что не всегда получается сделать в обычном банковском офисе. Там же можно подать заявку на получение кредита, оформить ипотечную сделку и даже совершить расчеты по ней с продавцом. По сравнению с обычным банковским офисом ипотечные центры нередко работают по более удобному для клиентов графику - их двери открыты допоздна по вечерам и по выходным.


Все возрастающая разница между действующими ставками по ипотеке и стоимостью кредитов год - два назад, позволяет прогнозировать повышение спроса на рефинансирование и, как следствие, предложение банками новых программ по рефинансированию.


Наоборот, изжили себя программы по реструктуризации просроченной задолженности по ипотеке: и банки, и Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) свернули «поточный» метод поддержки заемщиков, чья неплатежеспособность стала следствием экономического кризиса. Теперь каждый случай проблемной задолженности рассматривается банками в индивидуальном порядке.

 


Отсутствие отрицательной кредитной истории становится стандартным требованием озабоченных снижением рисков банков, хотя до кризиса на таком условии внимание не акцентировалось. "Интерес со стороны банков к бюро кредитных историй постоянно растет, - отмечает Сергей Харченко, директор по продуктам и маркетингу БКИ "Эквифакс Кредит Сервисиз". - Роль кредитной истории для принятия решений в банках существенно повысилась, мы наблюдаем стабильный рост обращений в БКИ за кредитными отчетами со стороны розничных и универсальных банков. В 2010 году количество запросов выросло более чем в два раза по сравнению с 2009 годом. В дополнение к кредитному отчету, банки также активно используют наш скоринговый продукт для быстрой и эффективной оценки кредитоспособности на основании статистической модели. Также, в дополнение к оценке кредитного риска, мы запустили отдельный сервис противодействия мошенничеству, позволяющий в режиме реального времени проводить оценку поступающей кредитной заявки с точки зрения риска мошенничества».


Банки не могут позволить себе рисковать при выдаче ипотечных кредитов больше определенной степени не только в силу чисто экономических соображений, но и в свете возможных перспектив фондирования путем секьюритизации. Таким образом, смягчение условий кредитования банков, планирующих секьюритизацию, ограничено требованиями, установленными российским законодательством об ипотечных ценных бумагах. Вероятно, этим и объясняется тот факт, что снижение первоначального взноса по ипотеке затормозилось у отметки 20% - в соответствии с требованием закона об ипотечных ценных бумагах.


В апреле в банковском сообществе улеглась тревога по поводу запланированного Центральным банком РФ ужесточения подхода к оценке рисков по ипотечным кредитам. В конце прошлого года появилось сообщение, что готовятся поправки к инструкции ЦБ РФ №110 "Об обязательных нормативах банков", согласно которым для ипотечных кредитов предлагалось применять беспрецедентно высокий коэффициент риска 1,5 для формирования резервов при недостаточном обеспечении по ссуде. Требования по резервированию напрямую сказываются на способности банка соблюдать норматив достаточности капитала (Н1). Несоблюдение этого норматива для банка чревато санкциями со стороны ЦБ РФ, вплоть до отзыва лицензии.


Однако в последнем рабочем варианте поправок к инструкции ЦБ РФ №110 "Об обязательных нормативах банков" требования к резервированию ужесточились только в отношении ипотечных кредитов с недостаточным обеспечением на сумму более 50 млн рублей. Как нетрудно догадаться, такие кредиты не то что не относятся к разряду ходового товара, но и вообще найдутся в немногих банках. Недостаточным обеспечением по ссуде признается соотношение кредит/залог менее 80% или, проще говоря, если кредит выдан с первоначальным взносом ниже 20% от стоимости приобретаемой недвижимости.


В 2011 году наметилось пути решения двух актуальных проблем ипотечного рынка. Одна из них явилась отголоском последнего финансового кризиса, другая связана с давней проблемой ипотечного рынка - оценкой стоимости недвижимости, приобретаемой на кредитные средства.


АИЖК еще с прошлого года продвигает идею законодательно закрепить обязательным пунктом любого договора ипотечного кредитования гарантию банка реструктуризировать задолженность, если заемщик оказался неплатежеспособным в результате неблагоприятных обстоятельств. В банковском сообществе позиция АИЖК находит понимание, однако просто так пойти на уступки заемщику считают неинтересным. Чтобы соблюсти баланс интересов кредитора и заемщика, было бы логичным дополнить кредитный договор еще одним обязательным пунктом - о том, что в случае злостного нарушения заемщиком условий реструктуризации обращение взыскания на заложенное по кредиту имущество должно осуществляться по упрощенной процедуре. Учитывая, что АИЖК славится настойчивостью и оперативностью в реализации рожденных в его недрах идей, можно с большой долей уверенности предположить, что агентство добьется своего. Добьются ли банки уступок в свою пользу - это уже другой вопрос.


Другая актуальная проблема затрагивает практически всех игроков ипотечного рынка - изменение действующей процедуры оценки недвижимости, выступающей предметом ипотеки. Этот вопрос в прошлом году подняла Ассоциация российских банков (АРБ). Махинации по завышению оценщиками рыночной стоимости жилья для получения ипотечного кредита на большую сумму, чем полагается, заставляют банковское сообщество искать способ изменить порочную практику.


Оценка недвижимости, выступающей предметом ипотеки


Рассмотрение заявки на ипотечный кредит включает в себя обязательную оценку банком ликвидности объекта недвижимости, который предлагается в качестве залога по кредиту. При этом кредитор преследует две цели: исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости определить максимальную сумму кредита и проверить соответствие объекта недвижимости требованиям, которые установлены для залога по ипотеке. При этом банк полагается на данные отчета об оценке, подготовленного профессиональным оценщиком. Таким образом, качество обеспечения по кредиту зависит от добросовестности оценщика.


Практика показывает, что при проведении оценки объекта недвижимости оценщик нередко завышает ее стоимость по сговору с заемщиком, заинтересованном в получении как можно большей суммы кредита. В результате, если возникает дефолт по кредиту и банку приходится погашать долг заемщика за счет реализации залога, вырученных средств может не хватить на возмещение понесенных убытков.


«В настоящий момент банк не может предъявить никаких претензий оценщику, если тот своими недобросовестными действиями нанесет ему убытки, так как договор на оказание услуг по оценке заключается с заемщиком, пояснил Сергей Гандзюк, заместитель председателя департамента по ипотечному кредитованию АРБ. - Таким образом, оценщик несет ответственность только перед заемщиком, которого проблемы банка нисколько не волнуют, а наоборот, как правило, заинтересованного в завышении стоимости залога по кредиту.


Наиболее простой выход заключается в том, что заказчиком оценки должен быть не заемщик, далекий от соблюдения интересов банка, а сам банк. Собственно, никто банкам этого и не запрещает. Дьявол кроется в деталях: как банку отразить расходы на оплату оценки с точки зрения налогового учета? Поскольку на момент проведения оценки кредит еще не выдан, эти затраты не получится ни отнести на себестоимость. К тому же не исключено, что кредит вообще не будет выдан». Единственный вариант, который сегодня видят в АРБ - разработать схему, по которой заказчиком оценки будет выступать кредитор, а оплату производить тот, кто подал заявку на кредит. Как это сделать технически, пока не решено, особенно в свете политики Роспотребнадзора, которому такая новация может не понравиться.


Кроме того, в рамках данной системы взаимоотношений между банком и оценщиком появляется прямая ответственность оценщика за результат своей работы перед банком, на котором концентрируются все риски ипотечной сделки, что формально отсутствовало в прежней схеме работы. Помимо снижения уровня рисков данная система повышает и эффективность бизнес-процесса подготовки ипотечной сделки, и существенно экономит время заемщика: теперь ему не нужно тратить время на заключение договора с оценщиком, передачу документов - все эти моменты уже урегулированы банком и заемщику остается только согласовать с оценщиком время осмотра недвижимости.


Мы были первопроходцами внедрения данной услуги, поэтому действовали постепенно: сначала внедрили данную услугу в пилотном режиме в нескольких регионах, потом, проанализировав итоги и увидев их положительный эффект, начали распространять на всю ипотечную сеть. На текущий момент более 94% ипотечной выдачи осуществляется в рамках системы "Банк-Заказчик оценки" и в ближайшее время данная доля будет доведена до 100%».

 

Комиссия за выдачу ипотечного кредита

 

Комиссия за выдачу ипотечного кредита в среднем по рынку составляет 1 - 1,5% от суммы кредита. В редких случаях комиссия за выдачу кредита исчисляется в процентах от стоимости приобретаемого жилья. Поскольку размер ипотечного кредита исчисляется сотнями тысяч, а то и миллионами рублей, даже один процент от такой суммы - уже серьезные расходы.


Вопросы страхования


Для снижения риска невозврата ипотечного кредита российскими банками применяются такие инструменты, как страхование заемщиком в пользу кредитора своей жизни и трудоспособности (личное страхование) и страхование риска утраты или ограничения/обременения права собственности на предмет залога (страхование титула). Политика Федеральной антимонопольной службы (ФАС), оштрафовавшей десятки банков за навязывание перечисленных услуг по страхованию, вынудила банки отказаться от своих требований к ипотечным заемщикам в обязательном порядке оформлять личное страхование и страхование титула. Теперь ипотечным заемщикам практически всегда предлагается на выбор два-три варианта программы страхования. Однако заемщикам от этого мало пользы: повышение риска невозврата кредита теперь компенсируется путем повышения процентной ставки.

Получить ипотечный кредит по базовой ставке можно только при условии согласия заемщика оформить комплексное ипотечное страхование, которое включает обязательное по закону страхование предмета ипотеки (заложенного имущества) от риска гибели (уничтожения), утраты или повреждения и личное страхование, и страхование титула. В редких случаях не требуется страховать титул. В ряде банков страхование титула является обязательным условием получения ипотечного кредита на приобретение жилья на вторичном рынке только в том в случае, если недвижимость находилось в собственности продавца менее трех лет.

Первоначальный взнос – где взять?


Спрос на ипотеку в России, главным образом, тормозит нехватка средств на первоначальный взнос. Высокий уровень инфляции, а также высокие риски практически по всем видам инвестиций препятствуют формированию накоплений.


Немецкая модель ипотеки для решения этой проблемы использует жилищно-накопительные вклады. Нечто подобное развивают и российские банки. По мнению экспертов, существующие предложения по накопительным вкладам пока далеки от классической схемы жилищно-накопительного вклада, и представляют собой скорее маркетинговый ход для повышения привлекательности ипотечных программ. Ни вкладчику, ни банку такой вклад ощутимой пользы не приносит. Чтобы жилищно-накопительный вклад превратился в действительно эффективный инструмент повышения доступности ипотеки, он должен иметь безотзывный характер и страховую защиту на 1 - 3 млн рублей, считает Олег Иванов, вице-президент Ассоциации региональных банков Россия (АРБР).


Соответствующие положения содержатся в законопроекте об ипотечном кредитовании, подготовленном АРБР. Причем, этот законопроект, как и безнадежно застрявший в коридорах власти законопроект о стройсберкассах, предусматривает софинансирование жилищно-накопительных вкладов из государственного бюджета.


Как можно видеть, кредиты на первоначальный взнос для покупки жилья по ипотеке не выходят за рамки единичных предложений. Двойная кредитная нагрузка на заемщика - слишком тяжкое бремя, поэтому подобный вариант решения проблемы первоначального взноса вряд ли будет востребован. Скорее, будет шириться практика зачета в качестве первоначального взноса принадлежащей заемщику недвижимости при кредитовании альтернативных сделок.

Тенденции ставок по рублевым и валютным программам

 

В 2011 году в отношении ставок по ипотеке продолжают превалировать две основные тенденции прошлого года: снижение и переориентация заемщиков с фиксированных ставок на плавающие.


Фактически правилом стало снижение процентной ставки по кредиту для «зарплатных» клиентов, сотрудников корпоративных клиентов, обладателей положительной кредитной истории, заемщиков, приобретающих жилье в рамках партнерских программ. НОМОС-Банк запустил продукт, по условиям которого размер процентной ставки может быть снижен в зависимости от соотношения финансовых обязательств заемщика и его доходов. Таким образом, применяя комплексный подход к оценке заемщика, банк предлагает более выгодные условия клиентам, которые относятся к менее рискованной категории. «Данный подход является элементом стратегии risk based pricing - определения индивидуальных условий исходя из оценки банком рисков конкретного заемщика, - подчеркнул Вадим Юрьев, старший вице-президент НОМОС-Банка. - Эта практика начинает постепенно внедряться ведущими банками на рынках кредитов наличными и кредитных карт, а мы впервые в России перенесли ее на ипотечный рынок».


Еще одним из проявлений либерализации условий ипотечного кредитования можно считать набирающую силу тенденцию уравнивания процентных ставок по кредитам на приобретение квартир, жилых домов и таунхаусов. Как можно судить по информации на сайтах банков, одинаковые ставки по кредитам на приобретение квартир, жилых домов и таунхаусов под залог приобретаемого объекта недвижимости действуют по ипотечным программам.

Факторы, определяющие величину процентной ставки по ипотечному кредиту, с прошлого года несколько изменились. По-прежнему, главная роль играют валюта кредита, величина первоначального взноса, срок кредитования и программа страхования. Большинство игроков рынка объединяет общий подход: отечественные деньги дороже, чем иностранные, чем ниже первоначальный взнос и длительнее срок кредита - тем выше будет процентная ставка.


Как и предсказывала Русипотека, форме подтверждения доходов заемщика придается все меньше значения. Для тех, кто не может подтвердить размер своего дохода справкой по форме 2-НДФЛ, процентная ставка сейчас увеличивается в среднем на 0,5 - 1 процентный пункт. В прошлом году эта разница была выше: 1 - 1,5 процентных пункта. При этом нельзя сказать, что причиной тому возросшая снисходительность кредиторов относительно финансового положения заемщика. Скорее, это связано с тем, что подтверждение доходов справкой по форме банка приемлемо только в тех случаях, когда потенциальный заемщик относится к числу особых категорий клиентов, будучи участником «зарплатного» проекта, сотрудником корпоративного клиента, обладателем положительной кредитной истории, VIP-клиентом.


Как и ожидалось, на величине процентных ставок по ипотеке никак не сказалось введение в действие Федерального закона от 15.02.2010 №11-ФЗ "О внесении изменений в статью 29 Федерального закона "О банках и банковской деятельности", запретившего вносить в кредитный договор положения, которые дают право кредитору в одностороннем порядке изменять параметры кредита, в том числе - величину и порядок определения процентной ставки.

Обзор ипотечных ставок

 

Стоимость наиболее популярных кредитов - на приобретение жилья на вторичном рынке в рублях при первоначальном взносе в 20 - 30% не менее чем на 10 лет с фиксированной ставкой - у ведущих банков составляет примерно 12 - 13% годовых при базовой программе страхования. Переменные ставки ниже, чем до кризиса, поскольку значения LIBOR, EURIBOR, MosPrime и ставки рефинансирования Центрального банка РФ, к которым они привязаны, держатся на низком уровне. Ставки рефинансирования по кредитным продуктам АИЖК, от которых отталкиваются его партнеры, устанавливая ставки выдачи, по социально ориентированным продуктам несколько ниже среднего значения по рынку, и близки к нему по стандартному продукту: 11,5 - 13,2% годовых.


Поскольку объекты загородной недвижимости считаются менее ликвидными, чем квартиры, соответственно, стоимость кредитов на их приобретение, как правило, выше. В настоящий момент среднестатистический кредит с фиксированной ставкой сроком на 15 лет с первоначальным взносом 30% предоставляется приблизительно под 14 - 15% годовых в рублях и 11 - 12% годовых - в иностранной валюте. Тенденция к выравниванию ставок по кредитам на приобретение квартир, жилых домов и таунхаусов, которая наблюдается еще с прошлого года, говорит о несомненном росте лояльности банков по отношению к сделкам с загородной недвижимостью.


Ставки по кредитам на оплату долевого участия в строительстве на 1 - 2 процентных пункта выше, чем по кредитам на приобретение готовых квартир.


Разброс процентных ставок по ломбардным кредитам в рублях сильнее, чем по любому другому виду ипотечных кредитов. Минимальная фиксированная ставка по целевым кредитам в рублях колеблется от 11 до 19,5% годовых, в иностранной валюте - от 9 до 16% годовых. Минимальная ставка по нецелевым кредитам в рублях составляет 12,5 - 19% годовых, в иностранной валюте - от 10,95 до 15,75% годовых.


Плавающая ставка

 

Плавающие ставки по кредитам в рублях «привязывают» к российской индикативной ставке предоставления рублевых кредитов на московском денежном рынке MosPrime, по кредитам в долларах США - к лондонской межбанковской ставке предложения LIBOR, в евро - к европейской межбанковской ставке предложения EURIBOR.

Для ипотечного кредитования в большинстве развитых стран мира характерно доминирование именно плавающей ставки, так как она позволяет банкам минимизировать риски колебаний рыночной стоимости финансовых ресурсов для рефинансирования выданных кредитов. Пока в мировой экономике сохраняется благоприятная экономическая ситуация, плавающая ставка будет выгоднее для заемщика, чем фиксированная, так как значения переменных величин, к которым  пока ее значение ниже фиксированной процентной ставки. В то же время плавающая ставка несет в себе достаточно высокий риск для заемщиков: как изменение плавающей ставки может привести к неплатежеспособности в случае резкого изменения экономической ситуации, наглядно продемонстрировал ипотечный кризис в США и Европе.

Наиболее часто плавающая ставка используется не в чистом виде, а в комбинации с фиксированной. В этом случае на определенный срок (1 - 5 лет) устанавливается фиксированная ставка, а затем начинает действовать плавающая. При этом ставка, зафиксированная на начальный период погашения кредита, имеет более низкое значение, чем по предложениям с фиксированной ставкой.

 

 

Данные предоставлены: Русипотека