Малоэтажный пояс Новосибирска.

В 2011 году малоэтажка обеспечила 30 % ввода жилья по об­ласти, а в перспективе ее доля должна быть не менее 40 % при одновременном росте и количестве сдающегося в регионе жи­лья. Обеспечить такое количество «малоэтажных» квадратных метров могут только десятки комплексных проектов. И они уже реализуются, постепенно формируя вокруг Новосибирска малоэтажный пояс.

 

По информации строительства и ЖКХ, на территории Новосибир­ской области в разных стадиях ре­ализации находятся 90 проектов комплексной малоэтажной застрой­ки. Эксперты говорят о 30 действу­ющих коттеджных поселках и еще порядка 45 - реализующихся только на территории Новосибирска. При­чем, кроме элитной малоэтажной застройки, осуществляется и ком­плексное малоэтажное строительс­тво жилья эконом-класса. Так же продолжают развиваться традиционно престижные направления.

Карта малоэтажной застройки г. Новосибирска:

 

Название застройки

Название застройки

Название застройки

1

мкр Восточный

21

«Живой лес»

41

«Чкаловец» яхт-клуб

2

«Вагановъ Парк»

22

«Марусино»

42

«Лазурная лагуна»

3

«Жемчужный»

23

«Лебяжье»

43

«Золотая долина»

4

«Новая Кубовая»

24

«Усадьба Марьино»

44

«Рич Club»

5

«Лесная дача»

25

«Эко-Городок»

45

«Тульская слобода»

6

«Заречный»

26

«Ключевой»

46

«Морской берег»

7

мкр Рябиновый

27

«Красная горка»

47

«Мостки»

8

Чистые луга

28

«Золотая роща»

48

«Ясная поляна»

9

мкр Светлый

29

«Белые росы»

49

«Зеленая долина»

10

«Индия»

30

МЖК на Петухова

50

«Лазурный»

11

«Кудряшевская долина»

31

«Солнечный»

51

«Морозово»

12

«Удачный»

32

«Новониколаевский»

52

«Коён»

13

«Италия.ru»

33

«Алексеевка»

53

«Сады Семирамиды»

14

«Березки»

34

«Тулинское Заречье»

54

«Белокаменный»

15

«Серебрянный лес»

35

«Солнечная поляна»

55

«Быстровка»

16

«Чкаловские дачи»

36

мкр Радужный

56

Коттеджный поселок на Васхниле

17

«Кедровый»

37

«Квартал-12»

57

«Синегорье»

 

18

Green  House

38

«Благовещенка»

58

«Молодой специалист»

19

«Жуковский»

39

«Академический»

 

 

20

Green Wood

Residence & SPA

40

«Университетский»

 

 

 

 Исторически коттеджные по­селки возникли в Новосибирске стихийно и в качестве элитного жи­лья. Сначала было освоено север­ное направление - район Обкомов­ских дач, потом южное  - Бердский залив и Обское море. Затем левая сторона Обского моря - юго-запад­ное направление. Когда стали по­являться проекты организованных коттеджных поселков, то они, в первую очередь, ориентировались на незанятые земли юго-западного направления и новое направление с недорогими землями - северо­восточное - район Пашино. Наибо­лее важным при выборе коттеджа является хорошая экология и хоро­шая доступность. Поэтому наиболее популярным является северное направление, удачно сочетающее эти два фактора. Так, неподалеку от микрорайона Снегири в сторо­ну Мочищенского шоссе находится ЖСК «Ключевой», образованный еще в 1995 году. В настоящее время ЖСК «Ключевой» - это динамично развивающийся коттеджный посе­лок, который насчитывает более 250 домов.

Еще большую популярность се­верным территориям придал запуск Северного объезда Новосибирска, буквально в разы повысивший их транспортную доступность. В Заельцовском районе уже появляется «новосибирская рублевка». Одним из первых проектов здесь стал по­селок Кедровый от ИСК «Русь». По­селок состоит из трехэтажных таун-хаусов и пятиэтажных многоквар­тирных жилых домов. Концепция поселка - «дом в парке», что пред­полагает размещение парковочных мест под объектами, что оставляет территорию свободной для благо­устройства, малых архитектурных форм, вплоть до фонтанов и пруди­ков, детских площадок.

Неподалеку расположен и жи­лой комплекс Green Wood Residence & SPA. Концепция комплекса воп­лощает эстетику альпийского ку­рортного городка, два жилых дома с квартирами и пять коттеджей выполнены в едином стиле швей­царских шале. Еще один проект -микрорайон Заречный - располо­жен на границе Новосибирского и Мошковского районов, в 1 км от станции Мочище, и включает в себя земельные участки под строительс­тво, таунхаусы и коттеджи.

В северном направлении рас­положены «Вагановъ парк», «Новая Кубовая», «Лесная дача», микро­район Рябиновый, «Индия», «Ита-лия.ги», «Удачный», «Березки», «Серебряный лес», «Чкаловские дачи», «Жуковский». В этом же на­правлении, на пересечении Север­ного объезда с дорогой на с. Локти возводится микрорайон Светлый, более известный по компании-за­стройщику «Антар», предлагающей действительно доступное по цене жилье эконом класса в достойном качестве, в месте с хорошей транс­портной доступностью и развитой социальной инфраструктурой.

Южное направление, очень привлекательное из-за близости к Оби и Обскому водохранилищу, впоследние годы переживало спад спроса из-за высокой загруженнос­ти Бердского шоссе - единствен­ной магистрали, соединяющей это направление с Новосибирском. Коттеджи здесь предлагались в более низкой ценовой категории. Причем наибольшая удельная доля недорогих коттеджей приходится на юго-восточное направление, но коттеджи здесь стали появлять­ся совсем недавно. В 2011 году это направление пережило новый всплеск спроса, который сохраняет­ся и до сих пор. В немалой степени этому способствовало строитель­ство жилья для молодых ученых в поселке Ложок, а также реализую­щийся рядом проект Фонда РЖС. В прошлом году началась реализа­ция еще одного проекта - поселок «Синегорье» строится недалеко от села Морозове в направлении Ака­демгородка, в равной удаленности от населенных пунктов Шадриха и Ложок. Территория застройки раз­бита на три зоны для ведения садо­водства, дачного строительства и постоянного проживания.

 

Нельзя не упомянуть как отель­ное направление и северо-запад Но­восибирска - Кудряшевскую зону. В последние годы она развивалась благодаря все тем же природным факторам - река + сосновый бор -и хорошей транспортной доступ­ности, здесь появились коттеджные поселки Green House, «Кудряшевс­кая долина», «Чистые луга», «Жем­чужный».

В южном направлении распо­ложены такие поселки как «Бла-говещенка», «Академический», «Квартал-12», «Чкаловец», «Уни­верситетский», «Солнечный», микрорайон «Радужный» и далее -вдоль Обского водохранилища и Бердского залива - «Мостки», «Яс­ная поляна», «Зеленая долина», «Лазурный», «Морозово», «Коен», «Сады Семирамиды», «Белокамен­ный», «Быстровка».

Популярностью у новосибир­цев пользуется и юго-западное на­правление: Краснообск, Морской и т. д. Здесь реализуется несколь­ко крупных комплексных проек­тов. Один из них - малоэтажный жилой комплекс «Солнечная по­ляна», состоящий из трех- и четы­рехэтажных домов с подземными автопарковками. Все дома выпол­нены в едином архитектурном стиле. Еще один проект - комп­лекс «Родовые усадьбы в Морс­ком» - расположен неподалеку от совхоза «Морской», примерно в 25 км от площади Маркса. Его территория занимает площадь около 25 га. Здесь строится жилье трех типов - загородные кварти­ры, таунхаусы и индивидуальные коттеджи. В этом же направлении расположены такие известные по­селки как Элитный, Юный Лени­нец, «Золотая долина», Rich Club, «Приморский». Преимущества направления - река, естественные водоемы, близость к городу, из недостатков - все та же проблема транспортной доступности. Одна­ко с реконструкцией Советского шоссе, а в ближайшей перспек­тиве строительством развязки на пересечении с улицей Петухова, эта проблема будет разрешена, что, несомненно, увеличит попу­лярность юго-западного направ­ления. И помимо существующих «Лазурной лагуны», «Тульской слободы», «Новониколаевского», «Морского берега» и других здесь появятся и новые поселки

Особая тема – строительство малоэтажных комплексов в пре­делах городской черты Новоси­бирска. Особая, поскольку мало­этажная застройка - формат неха­рактерный для мегаполиса, где преобладает жилье малоэтажное, с каждым годом становящееся выше. И участков для малоэтажно­го строительства в Новосибирске не так много. Тем не менее, такие проекты есть, как уже реализован­ные, так и новые.

Пожалуй,  самый известный проект - микрорайон Красная гор­ка, расположенный в Октябрьском районе по ул. Родниковая. Этот район Новосибирска определен как район перспективного разви­тия городской территории. И сей­час микрорайон отличается хоро­шей транспортной доступностью и обеспеченностью - на автомобиле от площади Ленина сюда можно добраться за 20 минут, а ближай­шая остановка городского обще­ственного транспорта «Дубравы» (10 маршрутов городского транс­порта) находится в 1,3 км. В непосредственной близости будет проходить новый участок ул. Киро­ва, а в 500 метрах проектируется станция метро «Ключ-Камышенская». После ввода в эксплуатацию третьего моста через реку Обь и транспортной развязки с улицами Большевистская и Кирова, можно будет достаточно быстро добрать­ся до левого берега. Помимо уже сданных в эксплуатацию таунхаусов, в микрорайоне возводятся и многоквартирные дома.

Неподалеку реализуется еще один проект комплексной застройки - микрорайон «Ключевой», рас­положенный у поймы ручья Камышенский. Проектом предусмотрено строительство 23 домов, трансфор­маторной подстанции, устройство площадок для детей, отдыха, заня­тий спортом, автопарковок, газо­нов, цветочных клумб, малых ар­хитектурных форм. В перспективе в микрорайоне будет построен тор­говый комплекс, на сопредельной территории - детский сад.

Формат «город в городе» ре­ализован также в таких проек­тах как «Золотая роща», «Белые росы», МЖК на Петухова, «Тулин­ское заречье».

Вовлечение в хозяйственный оборот большого количества на­ходящихся в непосредственной близости от города земель феде­ральной и частной собственности неизбежно сохранит тенденцию к формированию пояса малоэтаж­ных поселков вокруг Новосибирс­ка. Максимальный спрос под мало­этажное строительство отмечается в пригородах Новосибирска - в Новосибирском сельском районе, Бердске, Краснообске, территориях вплоть до Колывани и Искитима.

 

Малоэтажка: дом и/или земля

 

В настоящее время в Новосибирске и области реализуется доста­точно много проектов по освоению земельных участков для малоэтажного строительства. Развитие малоэтажного строи­тельства поддерживает и государство. Главным критерием при покупке земли и дома по-прежнему остается цена.

Из года в год количество по­селков интенсивно растет, это обус­ловлено возрастающим спросом среди населения. В Ново­сибирской области анонсировано 70 поселков, но только 19 из них можно отнести к организованным. Ко­личество проектов увеличивается количественно, но с точки зрения качества их не более двух-трех. Несмотря на увеличивающееся ко­личество проектов на качественно новый уровень переходят далеко не все. Соответс­твенно, в основном на рынке пред­лагаются либо земельные участки под индивидуальную застройку, либо предлагают выбрать проект из нескольких типовых.

При этом спектр предложений земельных участков достаточно ши­рок, они различаются по таким па­раметрам как юридическое оформ­ление земли, наличие и готовность коммуникаций и т. п. Земельные участки с сетями и дорогами сегодня наибо­лее востребованное предложение. Плюс таких проектов для девелоперов - в более низких расходах на создание конечного продукта, а преимущество для покупателя - в меньших расходах на старте и в воз­можности разнести расходы на при­обретение участка и приобретение или строительство дома во времени. Такие проекты позволяют, во-пер­вых, сэкономить на строительстве -часть работ сделать собственными силами, часть - воспользоваться более дешевыми технологиями и услугами, а во-вторых, построить именно свой проект - проект своей мечты.

Но минусов существенно больше. Недостатки этих проектов очевидны всем: не очень организованная застройка поселков и невозможность уста­навливать хоть какие-либо правила организации общей территории по­селка. Собственник участка может не выполнять установленные девелопером или ТСЖ правила. И у него нет никакой ответственности. Кроме того, к недостаткам можно отнести и очень долгие сроки строительства - пока все участки найдут покупателей, пока выберут проекты, пока их реа­лизуют. Может получиться так, что человек, мечтающий о жизни в ти­шине, ближайшие 10 лет проведет на стройке. Также первым жителям поселка придется платить большие суммы за инфраструктуру, по сути, всего большого поселка. Разнород­ность проектов - кто во что гораздо -также не добавляет привлекатель­ности поселку.

На сегодня, по оценке экспер­тов, доля таких проектов на рынке составляет от 80 до 90 % от всех про­ектов. В будущем будет больше организованной застрой­ки. В пользу этого говорит хотя бы тот факт, что еще не так давно, до 2010 года, их доля составляла 90-95 %. Следую­щий шаг в развитии малоэтажного домостроения - это формирование четких позиций, классификации под определенный запрос. Форми­рование узнаваемых стилей - буду­щее малоэтажки.

В то же время,  рынок не удовлетво­ряет спрос на готовые коттеджи, это подтверждается тем, что некоторые проекты, ранее предлагавшие толь­ко земельные участки, начали пред­лагать услуги застройщика по не­скольким вариантам проектов. Но это не дает возможности выстроить нечто концептуальное, что бы со­ответствовало вышеупомянутому спросу. Формиру­ется запрос покупателей на поселки с общим архитектурным стилем, с качественными строениями, опти­мальными планировками домов и эффективной организацией внут­реннего пространства поселка. Предложений по данному запросу в Новосибирске нет.

Наиболее востребованным яв­ляется социально-ориентированное жилье класса эконом и эконом. Спрос превышает предложение и именно по самой востребованной позиции -малоэтажное жилье эконом.

Кроме того, по мнению экспер­тов, есть расхождение между тем, что люди хотят получить и сколько готовы за это заплатить. Пока, основным требованием к жилью является его стоимость. Чаще всего люди хотят купить что-то недорогое, и чтобы «навеч­но». Причем сте­реотипы, например, если дом - то кирпич, потому что это надежно, до сих пор «рулят» в мозгах потен­циального покупателя. Ничего плохого в кирпиче нет, но то, как подается блюдо, оставляет желать лучшего. Люди, к сожалению, мало внимания уде­ляют продуманности помещений и виду внутреннему и внешнему своего жилья, его экологичности, современным технологиям, кото­рые позволяют получать тот же ре­зультат, но за меньшие сроки, а воз­можно, дешевле. Невысокие доходы основной массы населения требуют максимального снижения его стоимости, в первую очередь, за счет использования современ­ных высокоэффективных матери­алов, конструкций и проектов, а также за счет использования собс­твенного труда и метода «растуще­го дома». Такие инновационные решения специально для Сибири разработаны и широко использу­ются.

Диапазон цен на малоэтажное жилье очень широк и зависит от большого числа факторов. Неко­торые из них, часто недооценива­емые покупателями жилья, пред­ставляются мне очень важными. Среди них - энергоэффективность дома. В Сибирском реги­оне с холодной и продолжительной зимой малоэтажные дома должны иметь особо малые теплопотери через стены, фундамент, перекры­тия, окна и др. Рост стоимости энергоресурсов в РФ значительно опережает инфляцию и, несомнен­но, будет опережать. Надо учесть, что вступил в действие Федераль­ный закон «Об энергосбережении», и рассматриваются предложения о введении налоговых и прочих сан­кций за его несоблюдение».

Помимо цены важным крите­рием является расположение зе­мельного участка, кроме того, если пару лет назад основным являлось наличие всех коммуникаций, а также условия оформления земель­ного участка (собственность, член­ская книжка и т. д.), то в последнее время, потенциальные покупатели все чаще спрашивают о том, кто их соседи, и о дальнейшем взаимодействии по управлению поселком.

Сегодня покупатели, по классификации экспертов, делятся на оптимистов и хорошо информированных оптимистов. Первая группа готова покупать участки сельхозугодий и с обещанием девелопера в будущем и категорию земли поменять, и деньги на сети собрать, и построить сети и дороги. И они искренне верят, что все будущие сложности окупятся, все будет исполнено, и цена на землю вырастет во много раз. Может быть, даже
в 20 раз. А информированные оптимисты покупают земли населенных пунктов с готовыми дорогами и сетями.

Данные предоставлены: журнал Все о новостройках.