Когда банк может потребовать вернуть кредит за ипотеку досрочно?

ПРОСРОЧКА ПЛАТЕЖА

Когда человек берет такой длительный займ, как ипотека, то он рассчитывает погашать его частями. Но в жизни всякое случается. И вполне может возникнуть ситуация, когда банк скажет: «Верни-ка весь долг, дружок!». Обычно этот вопрос актуален для тех видов кредитов, в которых предполагается залог. Ведь развилка в таких случаях проста: либо гасишь весь кредит полностью в течение месяца, либо банк продает квартиру. Ведь де-факто именно он является собственником этого жилья (другими словами, залогодержателем).

На самом деле пугаться не стоит. Банки получают прибыль от заемщиков в виде процентов по кредитам, поэтому «кошмарить» своих клиентов просто так никто не будет. Наоборот, банку даже выгоднее, чтобы кредит погашался как можно больше времени. Но другое важное для банка обстоятельство - в срок. И вот если нарушается это незыблемое правило, то в банке не только обидятся и начислят пеню и штраф, но и могут попросить неблагоразумного заемщика заплатить раньше срока (естественно, если такие «опоздания» вошли у него в практику - и это случилось больше трех раз в течение года).

Банкиры очень любят точность. Чтобы деньги приходили в назначенный срок и в том объеме, в котором это было запланировано. Поэтому некоторые банки даже делают скидки тем заемщикам, которые ответственно подходят к своим обязанностям. Например, так поступают в Промсвязьбанке при выплате одного из видов кредитов. Как избежать ежемесячно нервотрепки по поводу ипотечного платежа?

- А я не парюсь, у меня всегда на всякий случай два платежа на счете в банке лежат, - рассказал мне другой коллега. – Деньги плачу по графику, просто на месяц вперед. Мне так удобнее, потому что в любой момент могу в длительную командировку уехать.

Кстати, даже если вы забыли внести платеж, это может сделать за вас и другой человек. Но он обязательно должен прийти в банк вместе со своим паспортом и знать ваши точные ФИО и номер кредитного договора. Лучше попросить кого-нибудь внести за вас эти деньги, чем зарабатывать себе просрочку и попасть в «черный список» за такое незначительное «правонарушение».

ПОРЧА ИМУЩЕСТВА

Еще один самый распространенный повод, из-за которого банки могут потребовать вернуть долг досрочно, - это порча заложенной квартиры. Обычно банкиры не проверяют, как используется жилплощадь. Но в договоре это право за ними прописано. Поэтому если у банка возникнут подозрения на этот счет, то он может воспользоваться своим правом.

- Банк может потребовать досрочно погасить кредит, если заемщик нарушает правила пользования заложенным имуществом, - пояснили нам в одном из банков. - Например, если заемщик выполнил в квартире перепланировку с нарушением строительных норм. Либо нанес другой значительный ущерб имуществу.

В договоре ипотеки обычно оговаривается срок, в течение которого заемщик должен выполнить требование банка о досрочном возврате займа. Если этого не указано, то по закону для расчетов с кредитором дается ровно месяц. Затем банк будет иметь право выставить квартиру на торги и за счет этого получить причитающиеся ему деньги. Это самый плохой вариант, потому что обычно квартиру реализуют по цене ниже рыночной плюс из нее вычитают все набежавшие пени и штрафы, а также расходы по реализации имущества и судебные издержки.

Это лишь два основных положения, по которым банк может требовать досрочного возврата долга. Но на самом деле их очень много. В основном банки пользуются похожими формами кредитного договора. Отличаются лишь нюансы. Приводим основные положения, по которым банк может потребовать от вас полного досрочного погашения кредита:

- использование кредита не по целевому назначению;

- невыполнение заемщиком, полностью или частично, хотя бы одного из пунктов настоящего кредитного договора;

- при просрочке заемщиком возврата представленных банком денежных средств или процентов за пользование ими более чем на 30 (Тридцать) календарных дней;

- нарушение сроков внесения ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате начисленных процентов более трех раз в течение 1 (Одного) года;

- при грубом нарушении жильцами правил пользования, содержания или ремонта заложенной квартиры, нарушении обязанности принятия мер по сохранению заложенной квартиры, в случае, если нарушение создает угрозу ее утраты или повреждения, а также в случае полной или частичной утраты или повреждения предмета ипотеки (в т.ч. в случае утраты заемщиком права собственности на предмет ипотеки);

- при возникновении страхового случая, связанного с причинением вреда жизни и здоровью заемщика;

- при нарушении заемщиком своих обязанностей залогодателя при ипотеке квартиры по договору залога (ипотеки) или в силу закона;

- при расторжении по инициативе любой из сторон договора купли-продажи квартиры, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, в случае отказа органа регистрации в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры:

- в случае ухудшения финансового состояния заемщика, в том числе предъявления третьими лицами иска об уплате денежной суммы или обращении взыскания или истребовании имущества, размер которого ставит под угрозу выполнение обязательств по настоящему договору, возбуждения в отношении заемщика процедуры банкротства;

- в случае нарушения заемщиком финансовых обязательств по другим договорам, заключенным с банком.

КАК ЗАКОН ТРАКТУЕТ СУД

Хороший юрист всегда скажет своему клиенту отказаться от таких кабальных условий договора. Ведь пунктов в кредитном договоре очень много. И если не выполнить хоть один из них (как следует из текста договора), то банк уже вправе потребовать вернуть весь долг раньше времени. Например, в договоре есть такой пункт, что ежегодный договор страхований (его клиент обязан продлевать самостоятельно) нужно подвезти в банк в течение трех дней с момента его заключения. Абсурд же - заставлять человека отдавать долг полностью только из-за того, что он опоздал с этим на один день... Или другой пункт - снижение рыночной стоимости недвижимости на 30%. Банки в договорах требуют, чтобы заемщики либо вносили дополнительное обеспечение, либо возвращали весь долг немедленно.

Поэтому суды в таких случаях, как правило, выступают на стороне заемщиков, руководствуясь в первую очередь здравым смыслом. Исключения делают лишь для тех, кто действительно нарушил свои обязательства перед банком. Вот выдержка из судебного решения, которое было вынесено в Ижевске:

«В соответствии с Гражданским кодексом РФ основаниями для досрочного возврата кредита являются:

- нарушение заемщиком сроков возврата займа кредита (п.2 ст.811 ГК РФ);

- утрата обеспечения обязательства заемщиком (ст.813 ГК РФ);

- нарушение заемщиком обязанности по обеспечению возможности для кредитора осуществлять контроль за целевым использованием суммы займа;

- невыполнение условия о целевом использовании займа (ст.814 ГК РФ)».

Все остальные требования банка, которые указаны в договоре, были признаны недействительными. Судите сами, даже если у заемщика появились финансовые проблемы, но он продолжает платить по счетам вовремя, глупо требовать от него ускориться. При этом снижение стоимости недвижимости суд признал «коммерческим риском» банка. А значит, он не имеет права перекладывать его на плечи заемщика.

Другими словами, если перевести с юридического языка на человеческий, то банк вправе попросить вас досрочно вернуть остаток долга лишь в 4 случаях.

1. Если вы систематически допускаете просрочку по кредиту;

2. Если вы по тем или иным причинам потеряли право собственности на квартиру;

3. Если вы не пускаете представителей банка в свое жилище, чтобы они могли убедиться, что с заложенными квадратными метрами все в порядке;

4. Если вы потратили деньги не на покупку квартиры, а на что-то другое.

СОВЕТЫ «КП»

- Не задерживайте платежи. Осуществляйте их точно в срок. Поставьте себе напоминание на телефон или держите на счете сумму, достаточную для двух платежей.

- Можно автоматизировать этот процесс. Например, поставить так называемое «постоянное поручение» в своем банке. Тогда раз в месяц определенная сумма денег будет списываться у вас со счета и направляться кредитору. Лучше совместить этот платеж с днем получения зарплаты. В этом случае не получится так, что на день платежа на вашем счете находится меньшая сумма, чем нужно.

- Своевременно сообщайте банку обо всех изменениях, происходящих с вами и квартирой: получение права собственности, смена работы и семейного положения и другие нюансы, которые прописаны в договоре.

- Не забывайте каждый год страховать свою квартиру. Эта обязанность лежит на заемщике. После каждого продления договора со страховщиком нужно отвезти его копию в банк.

- Бережно относитесь к вашему жилищу. До тех пор, пока вы полностью не погасите кредит, фактически квартиру будет принадлежать не вам, а банку. Поэтому в любой момент кредитор может посмотреть, все ли в порядке с заложенным имуществом.

- Чем больше будет первоначальный взнос, тем лучше для вас. Это значит, что даже если стоимость недвижимости резко упадет, банк не сможет потребовать от вас досрочного погашения кредита. Да и кредитное бремя в этом случае будет не таким серьезным.

- Если вдруг банк настаивает на досрочном погашении кредита, попробуйте сначала договориться с ним полюбовно. Если не получится, то можно подавать заявление в суд. Если вы не допускали просрочек, не перепродавали квартиру без ведома банка и не портили имущество, то закон полностью на вашей стороне.

ВЫДЕРЖКА ИЗ ЗАКОНА

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Глава 9-я, статья 50-я:

1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или частично, если договором не предусмотрено иное.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Данные предоставлены: Комсомольская Правда.